Bezaubernde 5-Zimmer-Wohnung mit Garten und Hausflair

# Objektbeschreibung
Das exklusiv von uns angebotene Objekt bietet modernes Wohnen über ca. 240 m² in äußerst begehrter, zentraler City-Lage zwischen dem Ostfriedhof und dem Auer Mühlbach. Das ausgesprochen familienfreundliche Raumangebot erstreckt sich über drei Etagen und vermittelt einen ideal gegliederten Haus-im-Haus-Charakter. Absolutes Highlight ist ein repräsentativer Split-Level-Livingbereich mit Kamin, offen gestalteter Küche und einer luftigen Raumhöhe von mehr als drei Metern. Hinzu kommen vier (Schlaf-)Zimmer, drei Bäder, eine Hauswirtschaftskammer und ein wohnlich ausgebauter Souterrainbereich mit großer Ankleide.

Zeitloses Design-Ambiente: Eine weiße SieMatic-Küche, ein offener Kamin, geräuchertes Eichendielen-Parkett, großformatige Bodenfliesen, raffinierte Beleuchtungssysteme mit unterschiedlichen Lichtszenarien, ein Sound-System, Schreinereinbauten und puristische Badgestaltung lassen ein exquisites Wohn- und Lebensgefühl entstehen. Ergänzt werden die Räumlichkeiten durch einen großen Privatgarten, der in dieser urbanen Lage eine wunderbare Outdoor-Oase darstellt.

Hervorzuheben ist die angenehm zurückversetzte Gartenlage in einem Hofgebäude, das Teil einer architektonisch anspruchsvollen, sehr gepflegten Anlage aus dem Jahr 2010 mit nur drei Parteien ist. Von großem Nutzen sind zwei Tiefgaragen-Stellplätze. Mit Bus-, Tram- und S-Bahn-Anschluss in Laufnähe ist eine optimale Anbindung an den ÖPNV vorhanden.

# Ausstattung
- Eichen-Dielenparkett, geräuchert und geölt, im Obergeschoss und im Hobbyraum
- Großformatiger Feinstein im Erdgeschoss
- Fußbodenheizung auf allen drei Ebenen, separat über Raumthermostate zu steuern
- Mit Ethanol befeuerter Kamin im Livingbereich, Anschluss für einen holzbefeuerten Kamin ist genehmigt
- SieMatic-Einbauküche (Serie S2, Planung Dross + Schaffer) mit grifflosen weißen Hochglanzfronten und teils in Edelstahl, teils in Kunststein ausgeführten Arbeitsflächen, ausgestattet mit Induktionskochfeld, Backofen, Dampfgarer, großem Kühlschrank (alles Gaggenau), Geschirrspüler, Dunstabzug (Gutmann), Multibräter, Wärmeschublade, Quooker und extrabreiter Spüle (Eisinger)
- Elegantes Masterbad, gestaltet mit großformatigen lichtgrauen Feinsteinfliesen, ausgestattet mit großer bodengleicher Walk-in-Dusche einschl. Echtglasabtrennung, zwei Aufsatz-Waschbecken mit taupefarbenem Unterschrank, beleuchtetem Spiegelschrank, Sanitärobjekten von Duravit (Serie „Memento“), Armaturen von Dornbracht (Serien „Tara“ und „MEM“) und Handtuchwärmer
- Kinderbad, ausgestattet mit Wanne, Waschbecken (Dornbracht-Armatur „Tara“), WC, Handtuchwärmer, beleuchtetem Spiegelschrank und Maßeinbauten
- Gästebad, gestaltet mit Fliesen in Horn-Optik, ausgestattet mit bodengleicher Dusche einschl. Echtglasabtrennung, Design-Waschbecken mit Wandarmatur, Urinal, WC, Handtuchheizkörper und beleuchtetem Spiegelschrank
- Beleuchtungssysteme und Lichtszenarien in verschiedenen Räumen, zum Beispiel abgehängte Decke mit aufwändigem Lichtsystem („Bolster“ von Modular), Halogen-Box-Deckenleuchten in Erd- und Obergeschoss, farbige LED-Eyecatcher im Livingbereich und Bädern, indirekte wandintegrierte Treppenbeleuchtung;
- Schalterprogramm Gira „Edelstahl“
- Schreinereinbauten in zeitlos-elegantem Design in Masterbedroom, Kinderzimmer, Hauswirtschaftskammer, Bädern und Ankleide
- Audio-System im Livingbereich, auf der Terrasse, im Masterbad und Masterbedroom
- Mattweiße Innentüren mit satinierten Edelstahlbeschlägen
- Elektrische Rollläden mit Zentralsteuerung in allen Räumen
- Netzfreischaltung in allen Schlafzimmern
- Waschmaschinenanschluss und maßgeschreinerte Einbauten im Hauswirtschaftsraum
- Wohnlich ausgebauter Souterrain-Bereich mit Parkett, Fußbodenheizung und Anschlüssen für eine Sauna bzw. Küchenzeile
- Zwei Stellplätze im Wöhr-Parksystem, SUV-geeignet
- Separates Kellerabteil, Nr. 16, ca. 5 m²

# Weitere Angaben
Garagen/Stellplätze: 2
Verfügbar ab: sofort
Objektzustand: gepflegt
Qualität der Ausstattung: Gehoben

Garagen/Stellplatzkaufpreis: 70.000,00 €

Käuferprovision: 2,975 % inkl. MwSt. aus dem Kaufpreis

Nutzfläche: ca. 325 m²

# Lagebeschreibung
Au-Haidhausen zählt zu den begehrtesten urbanen Wohnlagen Münchens in Altstadt-Nähe. Mit einer einmaligen Mischung aus individuellen Geschäften, Concept Stores und Galerien, trendigen Lokalen und urigen Traditionsgaststätten, lauschigen Plätzen und prachtvollen Straßenzügen begeistert dieser pulsierende Stadtteil ein anspruchsvolles Publikum.

Das Objekt befindet sich in sehr zentraler und dennoch von der Straße zurückversetzter Hoflage nur wenige Gehminuten vom Rosenheimer Platz entfernt. Ebenfalls in bequemer Laufnähe liegt das Haidhauser „Franzosenviertel“ mit dem Weißenburger und dem Pariser Platz, mit charmanten Restaurants und Bars. Nur einen Block entfernt verläuft der idyllische Auer Mühlbach, und auch die Isar mit ihrer renaturierten Auenlandschaft und dem kristallklaren Wasser ist nicht weit. Die schnell erreichbare Münchner Altstadt eröffnet vielfältige Kultur-, Shopping- und Freizeitangebote.

In der Nachbarschaft gibt es eine private Kinderkrippe/Hort und eine Grundschule mit Mittagsbetreuung. Auch weiterführende und private Schulen (Maria-Theresia-Gymnasium, Montessori, PHORMS) sind schnell erreichbar; fußläufig entfernt findet man Lokale, einen Supermarkt, Bäckereien, einen Drogeriemarkt und viele weitere Annehmlichkeiten.

# Sonstiges
Dies stellt nur eine Kurzbeschreibung des Objektes dar. Gerne senden wir Ihnen auf Anfrage ein ausführliches Exposé mit Grundrissplänen und Fotos zu.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir nur Anfragen mit vollständig angegebener Adresse und Telefonnummer bearbeiten können.

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# Energie
Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
Wesentliche Energieträger: Fernwärme
Energieverbrauch: 71 kwh/m² kWh(m²*a)
Energieverbrauch für Warmwasser enthalten
Energieeffizienzklasse: B
Ausstellungsdatum: 26.12.2008
Gültig bis: 14.08.2029
Heizungsart: Zentralheizung
Wesentliche Energieträger: Fernwärme

Anbieter-Objekt-ID: ETW 3250