Unterkellertes Einfamilienhaus mit Garage in Rühen! Mein Haus = mein Makler!

**Objektbeschreibung**

Willkommen in Ihrem neuen Zuhause!

Wir bieten Ihnen hier ein schönes, gepflegtes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von großzügigen 210 m² verteilt auf 2 Etagen an. Das Haus ist voll unterkellert (109 m²). Die Grundstücksgröße beträgt 780 m².

Über eine rund angelegte Außentreppe und die ebenso in Sandstein eingefasste Eingangstür betreten Sie das Haus.

Im Eingangsbereich finden Sie rechts das Gäste-WC. Vom großzügigen, einladenden Flur aus gelangen Sie in alle Räume des Erdgeschosses. Die Küche (Einbauküche im Preis inbegriffen), rechts vom Eingangsbereich, lädt zum gemeinsamen Kochen ein. Ein angrenzender Wirtschaftsraum bietet Platz für Küchen- und Putzutensilien. Es schließt sich der große Wohn- und Essbereich mit Sitzecke im runden Erker an. In der kalten Jahreszeit können Sie es sich am Kachelofen gemütlich machen. Zwei bodentiefe, doppelflügelige Fenster öffnen den Blick in den Garten und bieten Zugang zur Terrasse, die nach Süden ausgerichtet ist. Neben viel Raum zum Wohnen haben Sie im Erdgeschoss auch ein Arbeitszimmer. Links vom Eingangsbereich liegt ein geräumiges Duschbad mit Fenster. Die Räume des EG sind bis auf das Arbeitszimmer gefliest. Die Flure unten und oben sind mit Marmor (Jura) ausgelegt.

Über die hochwertige Marmortreppe mit schmiedeeisernem Geländer (Treppenstufen ebenfalls Jura) gelangen Sie ins Obergeschoss. Dort befindet sich rechts das zweite große Bad mit Wanne und Dusche und zwei Fenstern. Vom Flur aus kommen Sie in die jeweiligen Kinderzimmer und das Schlafzimmer. Vom Schlafzimmer und einem Kinderzimmer aus haben Sie Zugang zum Balkon (Westausrichtung), der neu abgedichtet werden muss.

Der Keller ist raumhoch, hell (alle größeren Räume haben ein Fenster) und durchgängig gefliest. Im ersten Raum links befindet sich der Heizungskeller (Gasheizung von Buderus). Dann gehen drei weitere, gut und großzügig geschnittene Kellerräume vom Flur ab, ein vierter Raum folgt. Es schließen sich ein weiteres Gäste-WC an, ein Raum für die WaMa und eine Waschküche mit Arbeitsplatten und Küchenspüle neben dem Ausgang zum Garten. Auf 109 m² bietet sich die Möglichkeit, einen Hobby-/ Kreativraum, einen Fitnessraum und eine Sauna einzurichten. Auch eine Tischtennisplatte hätte Platz. 2020 gab es im Keller einen Wasserschaden, der jedoch komplett behoben wurde. Entsprechende Rechnungen und Messprotokolle liegen vor.

Das Dach ist mit einem hochwertigen Harzer Dachstuhl versehen. Der Dachboden bietet viel Stauraum für Kisten, Möbel etc., er ist komplett mit solidem Fichtenprofilholz belegt und auch von großen Personen aufrecht sehr gut begehbar. Zwei Dachfenster spenden hier Tageslicht. Zwei Rohrleitungen sind vorsorglich vom Heizungsraum im Keller bis auf den Dachstuhl verlegt, um den Anschluss einer Solar- oder Photovoltaikanlage zu ermöglichen. Ein Vertrag zur Glasfasernutzung ab 2024 ist bereits abgeschlossen.

Hinter der Garage (rechts vom Haus) befindet sich eine Werkstatt sowie ein Geräteschuppen. Der Garten bietet Ihnen hinreichend Platz, um einen Spielbereich für Kinder einzurichten und ihn in Teilen auch als Nutzgarten zu betreiben. Vor der Garage haben Sie die Möglichkeit, zwei Fahrzeuge abzustellen.

Links vom Haus haben Sie ebenfalls viel Platz (dort können zwei weitere PKW parken), Sie haben einen entsprechend großen Abstand zu den Nachbarn.

Die Außenanlagen sind geschmackvoll gestaltet, die Pflasterwege und Pflanzbeete vor dem Haus angenehm in geschwungenen Bahnen verlegt und mit Naturstein (Granit) eingefasst. Das schmiedeeiserne Geländer vor dem Haus und die kunstvoll gefertigte Durchgangstür zum Gartenbereich verleihen dem Haus einen besonderen Charme.

**Ausstattung**

* 210 m² Wohnfläche
* 7 Zimmer
* 780 m² großes Grundstück
* 36 m² große Terrasse
* Werkstatt hinter der Garage
* Einbauküche
* 109 m² Keller vielfältig nutzbar z.B. für Wellness (Fitness & Sauna)
* Kachelofen im Wohnzimmer
* gute Raumaufteilung
* Badezimmer auf jeder Ebene bis auf Keller (Gäste-WC)
* überdachter Westbalkon
* viele Staumöglichkeiten auf dem Dachboden und im Keller
* 1 Garagenstellplatz
* 2-4 Außenstellplätze
* Ruhige Wohnlage

**Energie**

* Energieausweistyp: Verbrauchsausweis
* Heizungsart: Gas-Heizung
* Wesentliche Energieträger: Gas
* Endenergieverbrauch: 79,30 kWh/(m²\*a)
* Energieeffizienzklasse: C
* Baujahr laut Energieausweis: 1996

**PROVISION: Je 2,38 % inkl. USt. Die Provision ist mit der Beurkundung verdient & vom Käufer + Verkäufer zu zahlen.**

**Lage**

Die Immobilie befindet sich in einem Wohnbaugebiet von Rühen. Sämtliche Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Restaurants, Volksbank, etc. sind in Rühen vorhanden. Rühen verfügt über eine sehr gute Infrastruktur mit Kindergarten, Schulen, Ärzten, Apotheke, Netto, Penny, Tankstelle etc. und ist daher sehr beliebt.

Die Busse nach Wolfsburg und ins VW Werk fahren alle 30 Minuten. Wolfsburg ist in 10 Autominuten gut zu erreichen.

**Sonstiges**

Gerne laden wir Sie zu einer Besichtigung ein, um Ihnen vielleicht Ihr neues Zuhause bekannt zu machen.

Bei Interesse und zur Vereinbarung von Besichtigungsterminen setzen Sie sich bitte mit uns über das Kontaktformular in Verbindung. Bitte geben Sie hierbei Ihre vollständige Kontaktadresse an. Unvollständige Anfragen werden nicht bearbeitet.

Unser Angebot ist nur für den Empfänger bestimmt. Bei Weitergabe an Dritte - auch auszugsweise - haftet der weitergebende für unsere Courtage. Da die in diesem Exposé enthaltenen Angaben auf Informationen des Eigentümers beruhen, können wir für die Richtigkeit trotz aller Sorgfalt keine Gewähr übernehmen. Mit dem Zugang dieses Angebotes kommt ein Maklervertrag zustande. Wird von unserem Angebot Gebrauch gemacht und das Objekt erworben, zahlt der Käufer an uns die für das Objekt ausgewiesene Courtage. Die Courtage ist mit dem Abschluss des Kaufvertrags verdient und zur Zahlung fällig. Als Gerichtsstand gilt Wolfsburg als vereinbart.

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