Luxus in Top Lage – Großzügiger, lichtdurchfluteter Wohntraum auf 186 m²

**Objektbeschreibung:**

Diese moderne, luxuriöse Doppelhaushälfte befindet sich in einem gewachsenen, ruhigen Wohngebiet in freundlicher Nachbarschaft. Sie besticht durch zeitgemäßes Design, die hochwertige Bauqualität und einen durchdachten Grundriss: auf über 3 Etagen sind insgesamt 3 Schlafzimmer sowie ein bereits vollausgebautes Dachgeschoss entstanden. Hervorzuheben ist die umweltfreundliche Holzständer-Bauweise, die Energieeffizienz (Standard A+), die bewusst vergrößerte Deckenhöhe auf 2,80 m für ein opulentes Raumgefühl, die bodentiefen Fenster im gesamten Gebäude sowie die exklusiven Zimmertüren mit 2,10 m Höhe und der barrierefreie Grundriss. Heimkommen Deluxe: Der überdachte, wettergeschützte Eingangsbereich führt im Erdgeschoss direkt in die Diele. Sie wurde bereits mit einer Nische versehen, in die sich ein Einbauschrank oder Ihre Garderobe perfekt einpassen lässt. Der Eingangsbereich bleibt so immer klar strukturiert und aufgeräumt. Anschließend an die Diele befindet sich auf der Nordseite des Gebäudes der Hauswirtschaftsraum (HWR). Dieser wurde bewusst sehr geräumig geplant und bietet viel Fläche für Stauraum, eine Abstellkammer oder dergleichen. Waschmaschine und Trockner finden im Hauswirtschaftsraum Ihren Platz, die Belüftungsanlage und die Haustechnik sind zudem hier platziert. Das Duschbad ist als Tageslicht-Bad mit einem Panorama-Fenster versehen und beherbergt die bodengleiche Dusche, ein Waschbecken und ein Gäste-WC. Die Duschen im Erd- und Obergeschoss sind jeweils mit einer Vertiefung in der Wand ausgestattet, die es ermöglicht, alle Dusch- und Badeartikel stylisch und doch zugänglich unterzubringen.

Holen Sie sich die Sonne ins Haus: Im südlichen Bereich des Erdgeschosses öffnet sich der großzügige, lichtdurchflutete Wohn-/ Essbereich auf über 50 m², die bodentiefen Panorama-Fenster fangen viel Tageslicht ein. Von hier aus gelangen Sie über einen direkten Zugang zum großzügigen Garten. Der Küchenbereich wurde offen gestaltet, wodurch ausreichend Raum für eine moderne Traumküche mit Vorbereitung für eine Kochinsel geschaffen wurde. Highlight dieser Küche ist das überbreite Panorama-Fenster: Damit integriert sich die Einbauküche nahtlos in den offenen und modernen Grundriss. Diese liebevolle und durchdachte Planung macht den Wohn- /Essbereich zum Herzstück der Immobilie. (Die Einbauküche ist mit im Kaufpreis enthalten und verfügt über hochwertige Geräte, ausreichend Stauraum und ein stimmiges modernes Design.) Ein weiteres Highlight des Erdgeschosses ist der raffiniert geplante zusätzliche Stauraum (Kellerersatz) unter der Treppe ins Obergeschoss, hier kann eine Speise oder Abstellkammer eingerichtet werden.

Im Obergeschoss verfügt diese moderne Doppelhaushälfte über einen Flur, zwei Kinderzimmer, ein großes Eltern-Schlafzimmer mit direkt begehbarem Ankleideraum und das Hauptbadezimmer. Das Badezimmer im Obergeschoss wurde als T-Bad konzipiert: Eine durchdachte Lösung um alle Bereiche eines Badezimmers, getrennt voneinander nutzbar, unterzubringen. Auf ca. 12 m² befinden sich eine bodengleiche Dusche, eine Badewanne, ein WC und ein Doppelwaschbecken/zwei Waschtische. Die Stockhöhe des Obergeschosses liegt bei 2 Metern, was das Stellen von Schränken problemlos möglich macht.

Das Dachgeschoss ist bereits vollständig ausgebaut und kann als Büro, Gästezimmer, weiteres Kinderzimmer oder Atelier genutzt werden. Auch zwei Home-Office-Arbeitsplätze finden auf über 40 m² Platz - hier lassen sich all Ihre Raumideen realisieren und Ihren Gestaltungsmöglichkeiten sind keine Grenzen gesetzt. Wie alle Räume ist auch das Dachgeschoss mit bodentiefen Fenstern und Fußbodenheizung ausgestattet. Highlight dieser Etage ist der offene Galerie-Bereich der das Obergeschoss und das Dachgeschoss architektonisch ansprechend verbindet.

Die Doppelhaushälfte wird in der höchsten Ausbaustufe "einzugsfertig" an Sie übergeben.

**Ausstattung:**

Allgemeine Ausstattungsmerkmale

* KfW-Effizienzklassenhaus 55
* nachweislich gesundes Bauen: TÜV-Siegel „Toxproof“
* elektrische ALUMINIUM-Rollläden
* großzügiger Gartenbereich
* 2 Außenstellplätze
* hochwertige Ausstattung der Böden (Laminatboden in Holzoptik, Fliesen)
* Deckenhöhe 2,80 m Raumgefühl Plus
* Dachstudio Ausbau für Home Office (40 m²)
* Energieeffizienz Standard A+
* nachhaltige klimafreundliche Holzständer-Bauweise
* hochwertige Zimmertüren, extra hoch 2,10 m
* barrierefrei (abgeschlossene Wohneinheit im EG nutzbar)
* Luft-Wasser-Wärmepumpe
* kontrollierte Be- und Entlüftungsanlage
* Eingangsbereich überdacht, Flachdach mit Attika
* Akzentfassade in Anthrazit
* Smart Home-Zentrale TaHoma von Somfy

Erdgeschoss

Diele und Eingangsbereich

* Eingangsbereich wettergeschützt
* Einbaunische für eine Garderobe / Einbauschrank

Dusch-Badezimmer

* Waschbecken
* Gäste-WC
* bodengleiche Dusche mit Wandnische
* Tageslicht-Badezimmer mit breitem Panorama-Fenster

Haustechnikraum (HWR)

* kontrollierte Be- und Entlüftungsanlage
* Waschmaschinen- /Trockneranschluss
* Anschlüsse und Haustechnik
* Abstellraum

Küche

* Einbauküche mit Markengeräten
* breites Panorama-Fenster
* Vorbereitung für Kochinsel

Wohn- und Essbereich

* Lichtdurchfluteter Wohn- /Essbereich mit bodentiefen Fenstern
* halbhohe Wandscheibe
* großzügiger Essbereich
* Nische für Einbauschrank
* 3x Doppelflügelige Terrassentüren

Obergeschoss

Kinderzimmer 1

* Fenster mit Unterlicht

Kinderzimmer 2

* Fenster mit Unterlicht

Schlafzimmer mit Ankleideraum

* Fenster mit Unterlicht
* breites Panorama-Fenster

Badezimmer

* Tageslicht-Badezimmer
* Doppelwaschbecken
* bodengleiche Dusche
* Badewanne
* WC

Dachgeschoss

* vollausgebautes Dachgeschoss mit 40 m²
* Fenster mit Unterlicht

**Lagebeschreibung:**

Röttenbach ist eine Gemeinde im Landkreis Weißenburg Gunzenhausen. Damit liegt der Ort mitten in der berühmten fränkischen Seenlandschaft in der Nähe des Brombachsees sowie des Altmühlsees. Die Gemeinde Röttenbach ist südwestlich des großen Brombachsees gelegen. Der Brombachsee ist bekannt für seine vielfältigen Freizeitmöglichkeiten von Wassersport wie Segeln oder Windsurfen bis hin zu ausgedehnten Wanderungen an der Uferpromenade oder Fahrradtouren. Die Umgebung von Röttenbach zeichnet sich durch eine idyllische Landschaft aus – geprägt von Feldern, Wiesen, Wäldern und Seen. Die Infrastruktur umfasst lokale Geschäfte, Einkaufsmöglichkeiten, eine Grundschule und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Die Nähe zur Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen ermöglicht es alle wichtigen gehobenen Dienstleistungen in kurzer Zeit zu erreichen.

Entfernungen:

* Großer Brombachsee - ca. 8km
* Nürnberg - ca. 45km, S-Bahn N-Hbf. 30 Min.
* Neumarkt i. d. OPf. - ca. 46km
* Ansbach - ca. 68km
* Ingolstadt - ca. 86km
* München - ca. 160km