SOFORT VERFÜGBAR! EINZIGARTIGES LANDHAUS IN REIZVOLLER LAGE MIT HERRLICHEM GARTEN IN GRAFLING/WÜHN

# Objektbeschreibung
Dieses, mit viel Liebe zum Detail sanierte, ehemalige Bauernhaus wurde Anfang des 19. Jh. erbaut und ab 1988 grundsaniert. Das Wohnhaus, im Jahre 1988 in massiver Bauweise angebaut, befindet sich in perfektem baulichem Zustand und wurde kontinuierlich in Stand gehalten
Das Objekt bietet heute großzügiges Wohnen mit zeitgemäßer Ausstattung.
Es steht auf einem rund 900 m² großem Grundstück mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 220 m², die sich auf zwei Geschosse verteilt.
Das charmante Bauernhaus ist ringsum durch Hecken, Pflanzen und altem Baumbestand gut geschützt und bewahrt Sie vor neugierigen Blicken.
Über die, mit Liebe zum Detail, original sanierte Haustüre, erreichen Sie den Dielenbereich.
Mit hochwertigem Parkett ausgestattet und genügend Breite versehen, bleibt für Garderobe und Entree ausreichend Raum. Der Charakter des ursprünglichen Bauernhauses ist liebevoll erhalten geblieben und kommt in der aufwendig sanierten Holztreppe, vollends zur Geltung.
Der, unter der Treppe entstandene Nischenbereich kann perfekt als Stell oder-Dekorationsfläche genutzt werden und unterstreicht das Flair des Hauses von Beginn an.

Im Erdgeschoss gelangen Sie von der Diele aus, jeweils separat in die Küche, sprich Wohn-Essbereich, Hauswirtschaftsraum-Waschraum und Dusche/WC.
Im Erdgeschoß wurde noch zusätzlich ein separates Wohnzimmer mit angrenzendem Arbeitszimmer integriert. Diese 2 Zimmer kann man in 2 separate Büroräume umfunktionieren. Da diese Zimmer räumlich separiert sind, wäre Arbeiten von zuhause aus, perfekt möglich.
Die moderne Küche mit Essecke verbindet Design und Funktionalität und bietet Ihnen zugleich direkten Terrassenzugang ins Freie.
Auf der Terrasse selbst, finden Sie einen geschützten Freiplatz mit einer gemütlichen Tischgruppe.
Im angrenzenden Garten können sich Hobbygärtner voll entfalten und in kleinen Hochbeeten tätig werden.
Der Garten ist großzügig angelegt und vom Arbeitsaufwand für Berufstätige leicht zu schaffen.
Über den Küchenbereich gelangen Sie direkt in den lichtdurchfluteten Wohnbereich. Dieser versprüht über die vielen kleinen Sprossenfenster einen architektonischen Charme.
Der separate Hauswirtschaftsraum im Erdgeschoß bietet Ihnen praktischerweise enorme Stellfläche für Lebensmittel und zudem Platz für Waschmaschine, Trockner etc.
Das WC mit Dusche im Erdgeschoß ist passend im Stil des Hauses gefliest.
Über die original instandgehaltene Holztreppe gelangen Sie in den oberen Bereich.
Im Obergeschoß finden Sie ebenfalls eine Diele im Aufgangsbereich.
2 Kinderzimmer, das Elternschlafzimmer, mit geräumigem und begehbarem Ankleidezimmer und das Badezimmer finden ebenfalls Platz auf dieser lichtdurchfluteten Etage.
Eine besondere Schlafnische und ein eigener Balkon verleihen dem Kinderzimmer 1 einen ganz eigenen Charakter.
Auch Kinderzimmer 2 ist sehr individuell und besitzt ebenfalls einen eigenen Balkonzugang.
Der Stil im Bad ist in Landhausmanier gehalten und wird durch die Sprossenfenster untermalt.
Es besteht Potenzial für zusätzlichen Wohnraum im Dachgeschoss, das nach eigenen Wünschen noch ausgebaut werden kann.
Im ganzen Haus finden Sie Parkett oder Landhausdielen, teils Deckenböden.
Hochwertige Materialien finden im ganzen Haus Anwendung.
Das Objekt wird über Nahwärmeversorgung durch Hackschnitzel beheizt.

Gerne erhalten Sie auf Anfrage weitere Informationen, sowie unseren 360° Rundgang, um sich vorab einen genauen Einblick in die Immobilie verschaffen zu können.

# Ausstattung
Aufteilung der Wohnfläche:

Im Erdgeschoss befinden sich:

•Dieleca. 11,00 m²
•WC/Duscheca. 5,00 m²
•HWRca. 10,50 m²
•Wohnen ca. 17,40 m²
•Arbeiten ca. 12,80 m²
•Küche/Wohnenca. 50,00 m²
•Terrasse (20 m²) ca. 5,00 m²

Im Obergeschoss befinden sich:

•Schlafen ca. 17,40 m²
•Ankleide ca. 12,90 m²
•Kind 1ca. 19,70 m²
•Kind 2ca. 19,70 m²
•Dieleca. 23,00 m²
•Abstellraumca. 5,35 m²
•Bad ca. 10,50 m²
•Balkon 1 (10 m²)ca. 2,50 m²
•Balkon 2 (3 m²)ca. 0,70 m²

Wohnfläche Gesamt:ca. 220 m²

DG: Nutzfläche ca. 110 m² aktuell nicht zu Wohnzwecke ausgebaut

Nutzfläche
•Technik/Abstellraumca. 15,00 m²

Das Objekt wird über Nahwärmeversorgung durch Hackschnitzel beheizt.

ENERGIEAUSWEIS
Ausweistyp: Verbrauchsausweis
Wesentlicher Energieträger: Holzhackschnitzel
Endenergieverbrauch: 145,1 kWh/(qm*a)
Energieausweis gültig bis: 21.05.2033
Baujahr Gebäude laut Energieausweis: 1988
Energieskala: E

# Weitere Angaben
Garagen/Stellplätze: 2
Bodenbelag: Fliesen, Parkett, Stein, Laminat

Kaufpreis pro m²: 2.722,73 €

Käuferprovision: 2,38% des Kaufpreises incl. 19 % MwSt.

Grundstücksfläche: ca. 900 m²
Balkon-/Terrassenfläche: ca. 20 m²
Nutzfläche: ca. 100 m²

# Lagebeschreibung
Die angebotene Immobilie befindet sich in sonniger und ruhiger Lage im Ortsteil Wühn, der Gemeinde Grafling. In Grafling befinden sich, ein Allgemeinarzt, Banken, ein Kindergarten, eine Grundschule, sowie Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, welche mit dem Auto in wenigen Minuten zu erreichen sind.

Eine Bushaltestelle befindet sich ebenfalls in unmittelbarer Nähe. Des Weiteren verfügt Grafling im Ortsteil Arzting über einen Bahnhof.

Die Kreis- u. Hochschulstadt Deggendorf liegt nur ca. 5 km (8 Autominuten) entfernt. Die moderne und lebendige Hochschulstadt ist kultureller und wirtschaftlicher Mittelpunkt der gesamten Region. Verkehrsgünstig gelegen, direkt am Autobahnkreuz der A 3 und der A 92, verfügt Deggendorf über ein sehr großes Einzugsgebiet und im 45-Minuten-Fahrzeit-Radius liegen die Städte Passau, Landshut, Regensburg, Straubing, Regen, Zwiesel, Viechtach, Pfarrkirchen, Landau, Dingolfing, Cham sowie der schöne Bayerische Wald.

Deggendorf ist eine ausgeprägte Schul- und Bildungsstadt mit zahlreichen Angeboten der Aus- und Fortbildung. Von der Grundschule bis zur Hochschule bietet Deggendorf ein breitgefächertes Bildungsangebot.

Kurzum – Deggendorf und Umgebung bietet eine hohe Wohn-, Einkaufs- und Lebensqualität und ist zugleich gefragter Wirtschaftsstandort.

# Sonstiges
Es liegt ein Energieverbrauchsausweis vor.
Dieser ist gültig bis 19.5.2033.
Endenergieverbrauch beträgt 145.10 kwh/(m²*a).
Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Holz-Hackschnitzel.
Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 1900.
Die Energieeffizienzklasse ist D.

Kontaktaufnahme:
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OBJEKTANGABEN/ ANGABENVORBEHALT:
Bei allen Angaben handelt es sich um Angaben des Eigentümers bzw. Dritter. Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben. Ebenso wenig für die Verfügbarkeit des Angebotes bei Vermietung oder Verkauf.
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Die in den Grundrissen dargestellten Möbel und Kücheneinbauten können beispielhaft sein. Die Grundrisse können nicht maßstabsgetreu sein. Sie sind nicht zu Maßabnahme für die Möblierung geeignet. Visualisierungen aus Sicht des Illustrators.
Copyright © aller Texte und Bilder: Johann Kirchisner

# Energie
Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
Energieverbrauch: 145.1 kWh(m²*a)
Energieverbrauch für Warmwasser enthalten
Energieeffizienzklasse: D
Gültig bis: 2033-05-19
Heizungsart: Zentralheizung
Wesentliche Energieträger: Fernwärme

Anbieter-Objekt-ID: HK24-01