HIGHLIGHT in Geretsried! KEINE Käuferprovision! Große und helle DHH in ruhiger, bevorzugter Wohnlage mit echter Einliegerwohnung oder auch zur Büronutzung!

**OBJEKTBESCHREIBUNG**

Herzlich Willkommen in Ihrem neuen Zuhause!

Künftig wohnen Sie in einer eleganten, lichtdurchfluteten und ruhigen Doppelhaushälfte mit einer separaten Einliegerwohnung im Dach. Die Einliegerwohnung ist über ein gemeinsames Treppenhaus erschlossen. Im Haus selber befindet sich eine zweite Treppe. Eine Planung wie diese dürfte in Geretsried ziemlich einzigartig sein. Quasi ein Zweifamilienhaus. Die Immobilie steht im bevorzugten Süden von Geretsried. Die weitere Umgebung ist geprägt von Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, kleineren Mehrfamilienhäusern und wenigen, mittelgroßen Wohnanlagen. In unmittelbarer Nähe (ca. 1,5 Km) befindet sich ein kleines Highlight: Das Naherholungsgebiet am „Bibisee“. Der Eingang des Hauses befindet sich auf der Nord-Ost-Seite. Hat man das Haus betreten, steht man zunächst im „gemeinsamen“ Treppenhaus. Von hier führt die Treppe direkt zur Einliegerwohnung mit Balkon im Dachgeschoss. Über diese Treppe ist auch der Keller erschlossen. Hier befindet sich ein Flur, von dem vier Räume erschlossen sind. Ein Kellerbereich für die Waschmaschine und den Trockner (ca. 6,6m²), der Heizungsraum (ca. 5,3m²) mit Erdgasbrennwerttherme, Solarthermie, Holzfeststoffofen, Photovoltaikanlage, TESLA-Stromspeicher und eine Toilette, ein ausgebauter Hobbyraum (ca. 24m²) mit Bareinrichtung und ein kleiner Fitnessraum (ca. 11,3m²) mit Sauna. Im Erdgeschoss gelangt man über das gemeinsame Treppenhaus in das Haus. Hier befindet sich ein weiteres Diele (ca. 11,2m²) mit zweitem Treppenaufgang im OG. Von dieser Diele gelangt man in die Gästetoilette (ca. 2,5m²) mit Fenster, in den zum Wohnraum hin teilweise offener Küche (ca. 7,5m²) und auch direkt in das Wohnzimmer (ca. 28,7m²) mit großen Fenstertüren zur Süd-West-Terrasse (ca. 20m²). Im ersten OG befinden sich über einen weiteren Flur erschlossen, ein Bad (ca. 6,9m²) mit Fenster, Dusche, Wanne, Waschtisch und Toilette, ein Gäste- oder Kinderzimmer (ca. 10,5m²), ein Arbeits- oder Kinderzimmer ( ca. 11,5m²) und ein Schlafzimmer (ca. 11m²). Begibt man sich über das zweite (gemeinsame Treppenhaus) in die Einliegerwohnung findet man im OG Platz für eine Garderobe (Flur mit ca. 3,0m²) und über eine weitere Treppe den Zugang zum Studio (gesamt ca. 42m²) mit Badezimmer, Wohn- /Schlafraum mit offener Küche und Zugang zum Balkon.

**AUSSTATTUNG**

* Granitboden und Treppenbelag im gemeinsamen Treppenhaus
* Edelstahlhandlauf
* Kunststofffenster mit Dreifachverglasung
* Steckdosen und Lichtschalter von GIRA
* Tür-Videosprechanlage im EG, UG, DG
* LAN-Steckdosen im ganzen Haus (8)
* Fernsehanschlüsse im ganzen Haus (8)
* Solarthermie
* Photovoltaikanlage
* Tesla-Stromspeicher
* Erdgasbrennwerttherme
* Zentraler Holzfeststoffofen

**Haus:**

* im EG Fliesenböden und Parkett
* Massivtreppe mit Eichenholztritten
* Echtholz-Zimmertüren
* Einbauküche
* Betonierte Terrasse
* Sauna
* Bareinrichtung
* Toilette im Heizungsraum
* Große Lichtschächte
* Bad mit Wanne, Dusche, Doppelwaschtisch , Toilette und Fenster
* Teilweise Vinylböden

**Einliegerwohnung:**

* Großformatige Bodenfliesen (Feinsteinzeug)
* Parkettboden
* Sichtdachstuhl
* Offene Einbauküche
* Balkon
* Dachgaube
* Bad mit Dusche, Waschtisch, Toilette und Fenster
* Waschmaschinenanschluss im Bad

**Aussen:**

* Einzelgarage
* Stellplatz
* Gartenhaus mit Terrasse und TV-Anschluss (ca. 12m²)
* Regenwasserspeicher (Zisterne)

**LAGE**

Geretsried wurde das erste Mal im Jahr 1083 erwähnt und ist seit 1970 die jüngste Stadt im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen. Mit ca. 26.000 Einwohner ist Geretsried die größte Stadt im Landkreis. Die Lage an der Isar, umgeben von Seen und Wäldern mit den Bergen quasi vor der Haustüre bietet Geretsried neben einem hohen Erholungswert auch weitere vielfältige Möglichkeiten für Einheimische, Neuankömmlinge und deren Gäste. Hier liegt das wirtschaftliche und industrielle des Landkreises. Die hier vorzufindende Kombination von Wirtschaft und Natur ist in Bayern ziemlich einzigartig.

Geretsried hat unmittelbaren Anschluss an zwei in Nord-Süd-Richtung verlaufende Hauptstraßen. Die B11 von München nach Mittenwald und die Staatsstraße 2072 von München über Bad Tölz bis zum Walchensee. Über die Autobahn A 95 (München-Garmisch) ist man in ca. 45 Minuten (44Km) in München/Marienplatz bzw. in ca. 45 Minuten (60 km) in Garmisch-Partenkirchen. Über die Landstraße gelangte der Mensch in ca. 25 Minuten die Anschlussstelle Holzkirchen an der A 8 München-Salzburg. Der Flughafen München liegt ca. 77 km entfernt. Alle Naherholungsgebiete an den größeren bayerischen Seen liegen in unmittelbarer Nähe. Starnberger See (18 km), Kochelsee (28 km), Tegernsee (30 km). Die Verkehrsanbindung mit den öffentlichen kann als gut bezeichnet werden. Da es keine direkte Bahnanbindung gibt, verkehren Busse von Wolfratshausen her. Zusätzliche Regionalbuslinien umfassen das Stadtgebiet und weitere Gemeinden (Penzberg, Bad Tölz, Bad Heilbrunn etc.). Der Anschluss an das Münchener S-Bahn-Netz (Linie 7) ist in Planung. Baubeginn vermutlich im Jahr 2025. Zahlreiche öffentliche Einrichtungen, wie Jugendzentren, Mütterzentrum, Bürgerbüro, Heimatmuseum, Hallenbad, Eisstadion und eine Stadtbücherei sind etabliert. Auch die Bildung kommt nicht zu kurz. Hier helfen die Franz-Marc-Schule, ein Sonderpädagogisches Förderzentrum, eine Waldorfschule, zwei Grundschulen, eine Mittelschule, eine Realschule, ein Gymnasium sowie eine Musikschule weiter. Hilfreiche Links: https://www.geretsried.de/de https://www.toelzer-land.de/geretsried-urlaubsort-zwischen-isar-und-loisach https://www.lra-toelz.de/geretsried https://www.mvv-muenchen.de/fileadmin/mediapool/03-Plaene\_Bahnhöfe/Minifahrplaene/Regionalbus\_378.pdf https://www.mvv-muenchen.de/fileadmin/mediapool/03-Plaene\_Bahnhöfe/Minifahrplaene/Regionalbus\_370.pdf

**ENERGIE & HEIZUNG**

Energieausweistyp: Bedarfsausweis

Gebäudetyp: Wohngebäude

Baujahr laut Energieausweis: 2007

Wesentliche Energieträger: Gas, Holz, Solar

Gültigkeit: 29.08.2023 bis 28.08.2033

**Effizienzklasse: B**

Endenergiebedarf: 74,00 kWh/(m²·a)

**WEITERE ENERGIEDATEN**

Energieträger: Gas, Holz, Solar

Heizungsart: Zentralheizung

**WEITERE INFORMATIONEN**

Sonstiges:

Auf Anfrage senden wir Ihnen gerne das vollständige Exposé mit der Adresse, einem Lageplan und allen Grundrissen. Sehr gerne vereinbaren wir auch einen individuellen Termin zur Begehung des Hauses. Diesbezüglich und für weitere Fragen freuen wir uns auf Ihren Anruf unter 089 - 54638633 bzw. 0152 33 5678 36.

**PROVISION FÜR KÄUFER**

Die Maklerprovision beträgt 3,57 % (inkl. 19 % MwSt.) aus dem erworbenen Kaufpreis. Die Provision ist verdient und fällig am Tage der notariellen Beurkundung.