Wohlfühlhaus für die ganze Familie inkl. Einliegerwohnung

# **OBJEKTBESCHREIBUNG**

Wohlfühlhaus für die ganze Familie bei idealen Raumklima.

Die Immobilie ist nachhaltig gebaut und energetisch optimiert. Die Kosten für ein warmes Wohnen sind verschwindend gering.

Im Anbau befindet sich eine direkt beziehbare 2-Zimmerwohnung, nutzbar für Gewerbe, weitere Familienmitglieder oder zur Vermietung.

Das Lachen ihrer Kinder ist vorprogrammiert in dem sehr gemütlichen Haus auf 249,34qm² Wohnfläche.

Das Haus ist natürlich eingewachsen und bietet damit viel Privatsphäre.

Es befindet sich in einer sehr ruhigen Lage mit guter Anbindung zur A92 und damit zur Metropolregion München. Bayerbach befindet sich zentral im Dreieck Landshut, Straubing und Regensburg.

Schulbusse bringen ihre Kinder in alle Schularten. In wenigen Kilometern finden sie mehrere Volldiscounter für ihren täglichen Bedarf und mehr.

\-------------- Detailinformationen:

Zum Verkauf steht ein effizientes, gepflegtes und modernes Holzhaus (Baujahr 2009) aus Holzmassivbauweise der Firma Hackl Zimmerei aus Bierhütte/Bayrischen Wald. Das Haus ist auf einem optimalen, hochwertigen energetischen Stand. Eine nachhaltige Energiegewinnung sorgt dafür, dass man kostenfrei und nachhaltig „warm“ Wohnen kann. Die architektonische Bauweise bietet ausreichend Platz für eine große Familie samt den Großeltern, alle unter einem Dach vereint. Im Erdgeschoss finden Sie neben der offenen Wohnküche einen großzügigen Wohnbereich mit einem nach oben offenem Luftraum zur Galerie. Ein Büro mit direktem Zugang zur teilweisen überdachten Terrasse macht das Homeoffice zum Vergnügen. Ein kleines Bad mit Dusche bietet auch Ihren Gästen Privatsphäre. Ein Highlight ist der beheiz- und beschattbare Wintergarten mit Blick über den schön angelegten Garten. Ein Hauswirtschaftsraum rundet das Platzangebot im Erdgeschoss ab. Im Dachgeschoss, welches Sie über eine große und extra breite Treppe aus dem Wohnraum erreichen, finden Sie zwei Schlafzimmer und ein geräumiges Bad mit Schneckendusche. Die Galerie mit Austritt auf den Balkon kann eine schöne Alternative zum Büro im EG sein, falls Sie ein Zimmer mehr benötigen und trotzdem auf einen Heimarbeitsplatz nicht verzichten wollen.

Der Anbau mit 55qm Wohnfläche aus dem Jahr 2018 dient zurzeit als Praxis, kann jedoch auch als Einliegerwohnung (2 Zimmer Wohnung) sowie als Büro genutzt oder vermietet werden. Diese ist voll ausgestattet wie eine 2 Zimmer Erdgeschosswohnung mit modernem Bad und einer hochwertigen Einbauküche. Die Praxis ist barrierefrei und rollstuhlgerecht inkl. Vorbereitung für einen Kaminofen. Eine Garage sowie ein Carport und ein Stellplatz sind auf dem 772qm großen Grundstück vorhanden. Diese Immobilie ist eine attraktive Möglichkeit für Familien, die auf der Suche nach einem geräumigen und modernen Zuhause sind. Dank der gehobenen Ausstattung und der ruhigen Lage bietet sie angenehmes Wohnen in einer wunderschönen und ruhigen Umgebung.

# **AUSSTATTUNG**

* Holzhaus (Massivbauweise) von der Firma Hackl Zimmerei in Berghütte
* Separate 2 Zimmer Einliegerwohnung von 2018 mit 55qm inkl. Küche und Bad
* PV-Anlage auf dem Anbau mit 4,2kwp inkl. Speicher 4kw von 2018
* PV-Anlage auf dem Haus mit 14,4kwp von 2012 mit Einspeisevergütung von 23ct/ kwh noch für die nächsten 9 Jahre
* Wallbox in der Garage für Elektrofahrzeuge
* Hochwertige Einbauküche mit Markengeräten von Bora und Siemens
* Hohe Raumhöhe mit Galerie und Holzsichtbalken
* Doppelt verglaste Holzfenster, innen Holz außen Alu
* Fußbodenheizung im Erdgeschoss
* Gäste-WC im Erdgeschoss mit Dusche
* Hauswirtschaftsraum im Erdgeschoss
* Wasserenthärtungsanlage ist Haus vorhanden
* Elektrische Garagentore (2018)
* Kamin im Wohnzimmer mit 8kw
* Hohe Deckenhöhe
* Natursteinböden im Erdgeschoss
* Fliegengitter an den Fenstern
* Erdgeschoss Natursteinfliesen (Terracotta) und im Obergeschoss Parkett
* Süd-Ost Balkon mit Überdachung
* LAN-Anschlüsse im Büro (EG), Büro (OG), Schlafzimmer (OG)
* 2 weitere im Anbau
* SAT-Anlage vorhanden mit 4er LNB
* Speicher über der Garage
* Lagerraum/ Werkstatt in der Garage separat abgetrennt
* Gartenhütte 3,5m x 4m
* Große Süd-West Terrasse ca. 30qm
* Wintergarten mit elektrischer Markise

# **LAGE**

Die Immobilie befindet sich in Bayerbach bei Ergoldsbach (Mausham), einer ruhigen und idyllischen Gemeinde. Eine gute Verkehrsanbindung ermöglicht eine schnelle Erreichbarkeit der umliegenden Orte und Städte. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzte sind ebenfalls in der Nähe vorhanden.

Die nächstgelegenen Städte sind:

* Ergoldsbach ca. 9 km
* Wörth an der Isar ca. 11 km
* Mallersdorf-Pfaffenberg ca. 11km
* Neufahrn in Niederbayern ca. 12 km
* Essenbach ca. 15 km
* Landshut ca. 25 km
* Landau an der Isar ca. 40 km
* Regensburg ca. 50 km
* München-Flughafen ca. 66 km

# **SONSTIGES**

Die Objektangaben, Pläne, Maße, Größen, insbesondere die m²-Angaben erfolgen ohne Gewähr und beruhen auf den Angaben des Verkäufers.

Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit und Richtigkeit dieser Angaben. Für weitere und ausführliche Informationen oder einen Besichtigungstermin stehen wir Ihnen jederzeit sehr gerne zur Verfügung.

Provision für Käufer 1,79% inkl. MwSt. - Die Käuferprovision ist verdient und fällig mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.

Besichtigungen sind nur nach Abstimmung und in unserer Begleitung möglich. Energiebedarfsausweis: 71 kWh - "B", Gültig bis 12.12.2032

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