Große Mehrgenerationenvilla mit 11 Zimmern, Sauna und Fitness in ruhiger Waldrandlage

# Objektbeschreibung
Dieses großzügige Einfamilienhaus mit Praxiseinheit auf ca. 454 m² Wohnnutzfläche wurde im Jahre 2001 in Massivbauweise errichtet und steht auf einem ca. 922 m² großen, real geteilten Grundstück mit einem großen uneinsehbaren Südwestgarten in einer ruhigen Lage in einer Anliegerstraße am Waldrand. Zur Liegenschaft gehören eine große Doppelgarage sowie sechs Außenstellplätze.

Die Wohnfläche verteilt sich auf die beiden Etagen Dachgeschoss sowie die darüber liegende Galerieebene. Das Gebäude ist komplett unterkellert. Das Untergeschoss wurde bei der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt, diese Flächen sind reine Nutz- bzw. Funktionsflächen.

Im Erdgeschoss befindet sich die Praxisetage. Es ist denkbar, die Praxisräume gewerblich weiterzuführen, z.B. als großzügiges Büro, oder die Fläche von ca. 116 m² im Rahmen einer Nutzungsänderung problemlos zur Wohnfläche umzuwandeln. Durch die Nutzungsänderung könnte man die Praxisräume mit Teeküche beispielsweise in eine 6-Zimmer Wohnung mit großem Wohn-/Esszimmer umbauen. Von der nach Südosten ausgerichteten Teeküche hat man Zugang zur südöstlichen Terrasse, eine größere überdachte Terrasse befindet sich auf der Westseite. Im Erdgeschoss befinden sich noch zwei WCs sowie eine praktische Garderobe.

Durch die Nutzungsänderung der Erdgeschosseinheit lässt sich die Wohnfläche auf 324 m² vergrößern.

Über den Treppenaufgang erreicht man das Obergeschoss mit der Wohnetage. Diese besteht auf der einen Seite aus einem sehr großen Wohn-/ Esszimmer mit ca. 50 m² und einer hochwertigen Einbauküche mit einer großen abschließbaren Durchreiche. Vom Wohnzimmer hat man Zugang zum großen Südwestbalkon mit hervorragendem Ausblick über die Dächer der Ortschaft auf das idyllische Umland. Im hinteren Bereich dieser Etage befinden sich die Schlafräume und zwei Bäder, eines davon als großes Tageslichtbad mit Dusche, Badewanne und großem Waschtisch.

Die darüberliegende zweite Dachgeschossebene erreicht man über eine Holztreppe. Sie beinhaltet die Galerie mit imposantem Blick über das große Wohnzimmer. Dahinter befindet sich ein weiteres Zimmer, das z. B. als Gäste- oder Musikzimmer genutzt werden kann. Das große bodentiefe Fenster mit einem französischen Balkon und ein Dachflächenfenster sorgen für eine optimale Belichtung.

Abgerundet wird das Angebot durch eine große Kelleretage mit Waschkeller sowie weiteren trockenen Kellerräumen und einem ca. 27 m² großem Hobbyraum mit Heizung und drei Lichtschächten.

# Ausstattung
- Großes Wohnzimmer mit Essbereich, Fernsehbereich und Zugang zum Südwestbalkon mit Markise
- Große Terrassenglasfront wird mit elektrischen Rollos verschattet
- Gemauerter drehbarer Grundofen mit Sichtscheibe sorgt für eine behagliche Atmosphäre im Wohnzimmer
- Hochwertige Einbauküche mit diversen Ober- und Unterschränken im zeitlosen Design in weiss und Aluminiumoptik, Arbeitsplatte in Granitoptik und Einbaugeräten wie Spülmaschine, Ceranherd, Backofen und einem neuen Side by Side Kühlschrank
- Ruhiges Schlafzimmer mit Ankleidebereich und Wäscheabwurfschacht
- Galerie mit Billardtisch über dem Wohnzimmer, auch als Bibliothek nutzbar
- 2 Bäder mit WCs, eines davon mit Tageslicht, 2 WCs im Erdgeschoss
- Vorwiegend Parkett in den Wohnräumen, weiße Kunststofffenster, Rollos zur Südostseite
- Großer Tankraum mit 4 Tanks je 1.500 l
- Großer Fitnessraum mit Sauna und Dusche für die ganze Familie
- Photovoltaikzellen zur Stromerzeugung auf dem Dach
- Überdachter Hauseingang mit Podest und zwei weißen Säulen
- Gemauerte Doppelgarage mit Sektionaltor und elektrischer Fernbedienung sowie 6 Außenstellplätze

# Weitere Angaben
Separate WCs: 2
Objektzustand: gepflegt

Kaufpreis pro m²: 3.193,83 €

Käuferprovision: 2, 38 % Käuferprovision inkl. 19 % MwSt.

Grundstücksfläche: ca. 920 m²
Nutzfläche: ca. 454 m²

# Lagebeschreibung
Das Haus befindet sich in einer perfekten Lage. Die Gemeinde Eching ist sehr verkehrsgünstig gelegen, in nur ca. drei Minuten erreicht man die Auffahrt zur A92 zwischen München und Deggendorf. Das Zentrum von Landshut mit der schönen Altstadt und der bekannten Burg Trausnitz erreicht man mit dem Auto in wenigen Minuten Fahrzeit, zudem ist der Münchner Flughafen nur ca. 20 Fahrminuten entfernt, bis München sind es ca. 30 Minuten mit dem Auto. Der ca. 1 Stunde entfernte Nationalpark Bayerischer Wald lädt im Winter zum Langlauf- und Alpinski, im Sommer zum Mountainbiken und Wandern ein.
Die umliegende Bebauung im Wohngebiet besteht vorwiegend aus Einfamilienhäusern. In der Gemeinde befinden alle notwendigen Einrichtungen des täglichen Bedarfs, z.B. ein großer Edekamarkt, eine Bank- und eine Postfiliale, das Rathaus, Ärzte, Schulen, ein Kinderhort, Kindergärten sowie 3 Hotels mit Restaurants sind hier vorhanden.
Erholungs- sowie Sportmöglichkeiten bieten z. B der Aquapark, der Turn- und Sportverein, die Tennisanlage, ein Fußballplatz, ein Campingplatz mit Badeweiher und Restaurant sowie Fahrrad- und Wanderwege, z.B. der Landshuter Höhenwanderweg. Des Weiteren liegt der Echinger See vor der Haustür, der als Natur- und Vogelschutzgebiet bekannt ist. Die nahe gelegene Isar bietet Möglichkeiten zum Kanufahren oder zum Wandern.

# Sonstiges
Es liegt ein Energieverbrauchsausweis vor.
Dieser ist gültig bis 1.11.2030.
Endenergieverbrauch beträgt 68.60 kwh/(m²*a).
Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Öl.
Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 2001.
Die Energieeffizienzklasse ist B.

Maklerprovision:
Alle Angaben basieren ausschließlich auf Auskünften, die vom Auftraggeber an uns weitergegeben wurden. Das Angebot ist vertraulich, eine Weitergabe an Dritte bedarf unserer Zustimmung. Der Maklervertrag mit uns kommt durch Inanspruchnahme unserer Leistungen zustande. Sollte Ihnen das nachgewiesene Objekt bereits bekannt sein, bitten wir Sie, uns dies unverzüglich mitzuteilen. Die vom Käufer zu zahlende Provision in Höhe von 2,38 % inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis ist bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages verdient und fällig.

Im Kaufpreis ist die Doppelgarage bereits enthalten. Die in den Grundrissen dargestellte Möblierung dient lediglich der besseren Veranschaulichung, Möbel sind nicht Bestandteil des Kaufpreises.

Die Wohnfläche bildet den Zustand nach der Nutzungsänderung der Erdgeschosseinheit ab.

# Energie
Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
Energieverbrauch: 68.6 kWh(m²*a)
Energieverbrauch für Warmwasser enthalten
Energieeffizienzklasse: B
Gültig bis: 2030-11-01
Heizungsart: Zentralheizung
Wesentliche Energieträger: Öl

Anbieter-Objekt-ID: 47652JL