Gelegenheit wegen Auswanderung: Repräsentative Villa in Lützelbach

# Objektbeschreibung
In Lützel-Wiebelsbach finden Sie dieses komplett sanierte Anwesen. Mit viel Liebe zum Detail wurde das 1870 erbaute Domizil 1992 liebevoll saniert, dabei wurden nicht nur alle Fenster durch neue, hochwertige Kunststofffenster ersetzt, alle Leitungen sowie die Heizung wurden ebenfalls erneuert.

Um den individuellen Charme des Hauses zu erhalten, wurden die Dielenböden aufwendig restauriert, wo dies nicht möglich war, wurde Echtholz- Parkett verlegt. Hochwertige Fliesen begegnen Ihnen im Bad und im Keller.

Charakteristisch sind die über drei Meter hohen Decken, die den Räumen eine großzügige Offenheit verleihen. Die geschmackvolle und wertvolle Einrichtung bildet eine Symbiose und kann übernommen werden (nicht im Kaufpreis enthalten)

Das parkähnliche Grundstück grenzt an den Lützelbach, ein Carport für 2 Autos/Wohnmobile sowie weitere Stellplätze runden dieses Angebot ab. Alle Zimmer haben einen TV- und Telefonanschluß.

Keller:
* Werkstatt - von aussen begehbar
* Vorratsraum
* Lager
* Hauswirtschaftsraum
* Dusche
* Heizraum

Zwischengeschoss: Gäste-WC

Erdgeschoss:
* großer Flur
* Einbauküche mit Kochinsel, Essecke
* Esszimmer mit Durchgang zum Wohnzimmer
* Bibliothek mit maßangefertigtem Regal
* großer Raum, derzeit als Fitnessraum genutzt

Zwischengeschoss: kleiner Raum, ideal als begehbarer Schuhschrank

1. Obergeschoss:
* Bad mit Wanne, Dusche, WC, Fenster
* Ankleideraum (vom Bad begehbar)
* begehbarer Kleiderschrank
* Schlafzimmer
* 2 Kinderzimmer
* Kaminofen im großen Flur

Dachgeschoss:
* großteils ausgebaut
* Boulderwand für das Klettern zu Hause

Außenbereich:
* Carport für 2 Fahrzeuge, hoch genug auch für ein Wohnmobil
* großer Garten mit Obstbaumbestand

# Ausstattung
Sanierungen/Reparaturen:
1992: Fenster, Leitungen, Heizung
2017: Dachsanierung inkl. Wärmedämmung (Biberschwanz)
2017: Aussenfassade

Ausstattung:
* 7 Zimmer
* Einbauküche
* 2 Bäder
* Keller
* Carport
* großes Grundstück

Böden:
* Dielen (Obergeschoss)
* Parkett (Erdgeschoss)
* Fliesen (Bäder, Küche, Keller)

Heizung:
- Öl-Zentralheizung (Baujahr 1992)
- zusätzlich Kaminofen im Flur (1. Obergeschoss)

Das denkmalgeschützte Gebäude benötigt keinen Energieausweis, auch eine Außendämmung ist nicht notwendig, da die teilweise 1 m dicken Wände weder Hitze im Sommer noch Kälte im Winter zulassen.

# Weitere Angaben
Garagen/Stellplätze: 2
Verfügbar ab: nach Absprache
Objektzustand: saniert
Qualität der Ausstattung: Gehoben
Bodenbelag: Dielen, Fliesen, Parkett

Käuferprovision: 2% inkl. MwSt.
Provisionshinweis: 2% Käuferprovision inkl. MwSt., verdient und fällig mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. Der Immobilienmakler hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen.

Grundstücksfläche: ca. 1100 m²

# Lagebeschreibung
Lützelbach ist eine Gemeinde im Odenwald. Ein Supermarkt, Banken und eine Tankstelle sind vor Ort, ebenso finden Sie Zahnarzt, Ärzte, Apotheke und Post. Die Kinder sind hier gut versorgt, es gibt einen Kindergarten und die Grundschule.
Weitere Einkaufsmöglichkeiten finden Sie im nahe gelegenen Höchst, Obernburg oder Rai-Breitenbach.

Wirtschaftlich und verkehrsmäßig ist Lützelbach sehr gut ausgestattet. Durch die Odenwaldbahn ist eine hervorragende Anbindung an die Ballungsraumzentren Rhein-Main, Frankfurt, Darmstadt oder Aschaffenburg geboten. Der nächst gelegene ICE-Bahnhof in Aschaffenburg ist in nur 25 Minuten erreichbar.

Die Autobahnen A3, A5 und A81 sind über die Bundesstraßen B45 und die B469 gut erreichbar.

Entfernungen zu Orten in der Umgebung:
- Wörth am Main ca. 5,5 km
- Höchst im Odenwald ca. 13 km
- Erlenbach ca. 14 km
- Miltenberg ca. 19 km
- Aschaffenburg ca. 28 km
- Michelstadt/Erbach ca. 22 km
- Darmstadt ca. 41 km
- Internationaler Airport Frankfurt ca. 68 km
- Heidelberg ca. 75 km
- Würzburg ca. 91 km

# Sonstiges
Diese Stadtvilla ist besonders geeignet für eine Familie, die Wert auf Qualität legt. Nicht nur zum Wohnen geeignet, kann diese Immobilie auch gewerblich als Vinothek/Weinlokal genutzt werden, eine entsprechende Genehmigung liegt vor.

Interessiert? Für einen Besichtigungstermin nutzen Sie einfach das Anfrageformular oder rufen Sie Ihren Ansprechpartner an, Rufnummer 06163-3090019. Alternativ registrieren Sie sich gerne direkt kostenfrei unter www.die-immo-engel.de.

Alle Angaben in diesem Exposé wurden nach bestem Wissen erstellt, erheben jedoch keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit. Die Grundrisse sind nicht maßstabsgerecht und dienen lediglich der Veranschaulichung. Das vorliegende Exposé ist als unverbindliche Information zu verstehen und kann nicht als Rechtsgrundlage herangezogen werden. Rechtskräftig ist ausschließlich der notariell abgeschlossene Kaufvertrag.

# Energie
Wesentliche Energieträger: Öl
Letzte Modernisierung: 2017
Heizungsart: Zentralheizung
Wesentliche Energieträger: Öl

Anbieter-Objekt-ID: 230702