Exklusive Wellness-Oase in absoluter Toplage Grafenberger Wald

# Objektbeschreibung

Diese repräsentative 3,5 Zimmerwohnung in großartiger Grün-Lage direkt am Rochusclub lässt die Grenzen zwischen Wohnen und Urlaub verschwimmen. Hier entspannen Sie auf der ca. 15 m² großen Sonnenloggia mit Blick in den gemeinschaftlichen Park und die Schwimmhalle im Untergeschoss, das zudem über Sauna, großes Tauchbecken und Fitnessraum verfügt.

In Ihrer Wohnung, die sowohl über das gepflegte Treppenhaus als auch den Aufzug erreichbar ist, der bis in die Tiefgarage und auf die Straße führt, stehen Ihnen ein opulentes Wohnzimmer, ein Schlafzimmer mit Parkblick und en suite-Badezimmer zur Verfügung. Außerdem gehört zum Domizil ein Arbeits-, Kinder-, oder Gästezimmer, eine ca. 15 m² große Ankleide mit Tageslicht, ein zweites Badezimmer mit Tageslicht, ein Gäste-WC, eine moderne Einbauküche und eine weitere Loggia. Die Wohnung wurde zwischenzeitlich modernisiert und bietet durch ihre großartige Lage und die Ausstattung des Gebäudes einen selten hohen Freizeitwert. Wer kann schon in seinem eigenen Haus schwimmen, in die Sauna oder den Fitness-Bereich gehen und hat den Grafenberger Wald, saubere Luft, sowie den nobelsten Tennisclub Düsseldorfs gleich vor der Tür? Bus- und U-Bahnhaltestellen sind ebenfalls fußläufig in wenigen Minuten erreichbar.

Die Immobilie wurde aus zwei Einheiten zusammengefügt und bietet die Option, auch wieder in autarke Wohnungen -ein Apartment von ca. 38 m² und eine 2-3-Zimmerwohnung mit zwei Loggien und ca. 114 m²- geteilt zu werden. Zwei Kellerräume sind neben der Einbauküche im Angebot enthalten. Wenn Sie möchten, können Sie bis zu zwei Tiefgaragenplätze im Objekt hinzuerwerben. Im angegebenen Hausgeld sind unter anderem die Heizkostenvorauszahlung, die Zuführung zur Rücklage von ca. 250 € pro Monat, sowie Nebenkosten für Wohnung und TG-Plätze enthalten.

Machen Sie sich selbst bei einer Besichtigung ein Bild von dieser attraktiven Immobilie.

# Ausstattung

• Repräsentativer Wohn- Essbereich mit ca. 60 m²

• Beeindruckende Sonnen-Loggia nach Süden mit Parkblick

• Zweite Loggia zur ruhigen Anwohnerstraße

• Großes Schlafzimmer (ca. 27 m ²) mit großzügigem Bad en suite

• Zweites luxuriöses Badezimmer und Gäste-WC

• Moderne Einbauküche mit Eiswürfelbereiter

• Großzügige Ankleide mit Tageslicht (ggf. zusätzliches Zimmer möglich)

• Personenaufzug bis in die Tiefgarage

• Großformatige Steinböden in Entrée, Wohn- und Essbereich

• Parkettboden in den Schlafräumen

• Maßgefertigte Einbauschränke im Gästezimmer

• Schwimmhalle mit Tageslicht, Sauna, großem Tauchbecken und Fitnessraum zur Nutzung durch die Eigentümer und ihre Gäste

• Gas-Zentralheizung (Vorauszahlung in Hausgeld enthalten)

• Komfortable Rücklagensituation von ca. 200.000 € für das Gebäude

• Fenster mit Isolierverglasung und Außen-Rollläden

• Auf Wunsch zwei Tiefgaragenstellplätze à 35.000 €

• Spätere Teilung in zwei Wohneinheiten (ca. 38 m² und 114 m²) möglich

# Weitere Angaben

Separate WCs: 1 Garagen/Stellplätze: 2 Verfügbar ab: 1. 5. 2024 Objektzustand: gepflegt

Garagen/Stellplatzkaufpreis: 35.000,00 €

**Käuferprovision: 2,38%** (inklusive Mehrwertsteuer) des beurkundeten Verkaufspreises.

# Lagebeschreibung

Der Ortsteil Grafenberger Wald zählt traditionell zu den absoluten Topadressen der Landeshauptstadt, da er durch seine erhabene Lage etwa 40 Meter über dem Rest der Stadt schwebt. Er glänzt mit milderem Klima und reinerer Luft und ist gleichzeitig auch aus dem Stadtzentrum und dem Umland leicht zu erreichen. Vor der Tür liegen neben dem wunderschönen Aaper Wald der Rochusclub, die Galopprennbahn sowie zahlreiche weitere Sportanlagen wie Hockeyclubs und Reitställe. Die Anbindung an Innenstadt, das Autobahnnetz, den Flughafen und den öffentlichen Nahverkehr mit U-Bahnen und Bussen ist überdurchschnittlich. Sehr gute Schulen und beste Einkaufsmöglichkeiten sind ebenfalls in der Nähe vorhanden. Hier scheint der Trubel der Stadt meilenweit entfernt, ist aber auf Wunsch immer in Reichweite.

Entfernungen: Kindergärten 0,9 km, Grundschule 0,9 km, Realschule 1,5 km, Gymnasium 2 km, Autobahn 2,6 km, Zentrum 3 km

# Energie

Energieausweis: Energieverbrauchsausweis Energieverbrauch: 168 kWh(m²\*a) Energieverbrauch für Warmwasser enthalten Energieeffizienzklasse: E Gültig bis: 2030-04-19 Heizungsart: Zentralheizung Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: 2023-154