AUMÜLLER-Immobilien - Elegantes Einfamilienhaus mit Kaminzimmer, Garage und sonnigem Garten

# Objektbeschreibung

Diese hochwertig ausgestattete Immobilie befindet sich auf einem gepflegten Grundstück mit liebevoll angelegtem Garten, in sonniger Hanglage von Bad Orb. Insgesamt macht diese elegante Immobilie einen sehr gepflegten und einladenden Eindruck. Sie bietet einen idealen Rückzugsort für großstadtgeplagte Menschen, die eine gute Wohnqualität in zentraler Lage mit kurzen Einkaufswegen und die Nähe zur Natur suchen. Die Kurstadt Bad Orb hat neben vielen Freizeitangeboten und herrlicher Natur auch ein breitgefächertes Angebot an kulturellen Veranstaltungen zu bieten.

Das rundum eingezäunte Grundstück, mit elektrischem Rolltor und gepflasterter Hoffläche, bietet Parkfläche für 2-3 Fahrzeuge. Die große Garage im UG des Hauses ist mit einem elektrischen Rolltor ausgestattet. Dahinter befindet sich der Heizungsraum und ein großer Vorratskeller. Im Haus führt von der Garage eine Treppe direkt zur zur Eingangsdiele, welche sich an der Rückseite des Hauses befindet. Von der gepflasterten Hoffläche führen seitlich des Hauses ein paar Stufen zu der sonnigen Terrassenfläche und dem liebevoll angelegten Garten. Die Terrassenfläche zieht sich bis zu dem Hauseingang hinter dem Wintergarten.

Im Haus bietet eine einladende Eingangsdiele genügend Platz für einen großen Garderobenschrank. Hier befindet sich auch der Zugang zum Keller. Von der Eingangsdiele betritt man zu ein charmantes Kaminzimmer mit einem gemaurten Kamin, welches zu gemütlichen Stunden einlädt. Rechts vom Kamin befinden sich der Zugang zu einer großen Küche mit Essbereich. Links vom Kamin ist der Zugang zum Wohnzimmer, welches mittels einer Wandöffnung mit dem Esszimmer verbunden ist. Der an das Wohnzimmer angrenzende charmante Wintergarten bietet einen zweiten Essplatz, mit einem herrlichen Blick in den Garten. Vom Kaminzimmer führt zur rechten Seite ein kleiner Vorraum zur Gästetoilette. Dahinter befindet sich eine geschwungene Holztreppe, welche zu den Schlafräumen und Bädern im 1.OG führt.

Im 1.OG befindet sich ein Ankleidezimmer mit deckenhohen Schränken und ein Elternschlafzimmer mit freistehender Badewanne und einem eigenen, vom Schlafzimmer begehbaren Tageslichtbad, welches mit einer Dusche ausgestattet ist. Das Elternschlafzimmer hat direktem Zugang zu der großen Dachterrasse, welche zum Abschalten und Entspannen einlädt. Eine kleine Sauna befindet sich im vorderen Bereich der Dachterrasse, die restliche Fläche bietet genügend Platz für zwei Sonnenliegen. Die zwei zur Talseite liegenden Zimmer haben beide Zugang zu dem hausbreiten Balkon mit herrlichem Fernblick. Neben dem Kinderzimmer/Gästezimmer befindet sich ein zweites Bad mit moderner Dusche. Das zweite Zimmer wird aktuell als Arbeitszimmer genutzt, es kann natürlich aber auch als zweites Kinderzimmer dienen. Ein praktischer Einbauschrank im Flur bietet viel Stauraum.

Vom Flur führt eine schmale Treppe zu dem dritten Badezimmer und den drei unterschiedlich großen Zimmern sowie einem HWR im DG des Hauses. Je nach Bedarf können die Räume im DG als separate Gästewohnung mit eigenem Bad und Küche, oder als weitere Schlaf-/Kinderzimmer und Arbeitszimmer dienen. Der aktuell als Küche genutzte Raum ist mit einer gepflegten EBK ausgestattet. Das angrenzende Schlafzimmer/Büro liegt zur Gartenseite und hat direkten Zugang zu einem kleineren überdachten Balkon. Das große angrenzende Tageslichtbad ist mit einer Badewanne und Dusche ausgestattet. Der praktische Hauswirtschaftsraum bietet zusätzlichen Stauraum. Die restliche Wohnfläche verteilt sich über einen offenen hausbreiten Wohnraum mit gemütlicher Sofaecke und Zugang zu dem hausbreiten Balkon, welcher sich zur Talseite befindet und einen phantastischen Fernblick bietet. Dieser Raum mit dem phantastischen Fernblick kann natürlich bei Bedarf auch als Hobbyraum oder Arbeitszimmer mit Ausblick dienen.

# Ausstattung

* Dieses in den Jahren 2000-2005 sanierte und komplett modernisierte Einfamilienhaus wurde 1930 erbaut
* Im Jahr 1984 wurde das Dach komplett erneuert und ausgebaut
* Doppelglasfenster mit teilweise elektrischen Rolläden, von 2005
* Elektrik und Wasserleitungen von 2005
* Parkettböden in den Wohn-und Schlafräumen
* Hochwertige Steinböden in der Küche und den Bädern
* Laminatfußboden in der Gästewohnung
* Moderne EBK im EG, mit hochwertiger Ausstattung
* Gäste-WC im EG
* Wintergarten
* Kaminzimmer im EG
* Gästebad im 1. OG mit Dusche und Tageslicht
* Modernes Tageslichtbad mit Dusche und freistehende Badewanne im 1. OG im Elternschlafzimmer
* Dachterrasse im 1. OG mit Liegewiese und Sauna
* Hausbreiter Balkon mit Fernblick im1.OG
* Ankleidezimmer im 1. OG mit deckenhohen Einbauschränken
* Großes Tageslichtbad mit Dusche und Badewanne im DG
* Hauswirtschaftsraum im DG
* Küche mit gepflegter EBK im DG
* 2 Balkone im DG
* Waschküche im UG
* Vorratsraum im UG
* Große Garage mit elektrischem Rolltor im UG
* Sonnige Terrasse
* Gepflasterte Hoffläche mit 2-3 Autostellplätzen
* gepflegter rundum eingezäunter Garten

# Weitere Angaben

Separate WCs: 1 Verfügbar ab: 1.01.2024 Objektzustand: saniert Qualität der Ausstattung: Gehoben Bodenbelag: Fliesen, Parkett, Stein, Terrakotta, Laminat

Käuferprovision: 2,98% vom Kaufpreis (inkl. MwSt.)

Grundstücksfläche: ca. 910 m² Kellerfläche: ca. 70 m² Nutzfläche: ca. 50 m²

# Lagebeschreibung

Das idyllische Bad Orb liegt zwischen bewaldeten Bergen im Naturpark Spessart. Die reizvolle, 950 Jahre alte Kurstadt ist bekannt für ihre gute Luft und bietet neben den vielen Einkaufsmöglichkeiten auch eine Vielzahl von Freizeitmöglichkeiten. Außerdem verfügt Bad Orb über ein in der Region bekanntes Kurtheater in dem regelmäßig Konzerte, Gastspiele und Kunstausstellungen stattfinden.

Eine weitere Attraktion ist der Kurpark mit dem über 200 Jahre alten Gradierwerk und der neuen Toskana Therme. Bad Orb ist verkehrsgünstig gelegen. Die Autobahnanbindung ist in wenigen Autominuten erreichbar, die Entfernung nach Frankfurt beträgt ca. 40 Minuten. Mit der gut ausgebauten Stadtbuslinie erreicht man in 5 km Entfernung den nächsten Bahnhof in Wächtersbach. Entfernungen: Autobahn 5 km Bus 0,5 km Einkaufsmoeglichkeiten 0,5 km Fernbahnhof 5 km Flughafen 70 km Gaststaetten 0,5 km Gesamtschule 5 km Grundschule 2 km Gymnasium 5 km Hauptschule 5 km Kindergaerten 1 km Realschule 5 km Zentrum 1 km

# Sonstiges

Wichtiger Hinweis

Gesetzliche Verpflichtung für Immobilienmakler nach dem Geldwäschegesetz (GwG) gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 10 GwG

Seit dem 29.11.2011 gilt das neue Geldwäschegesetz, welches jedes Immobilienbüro verpflichtet, bei Kontaktaufnahme die Identität des Kunden festzuhalten. Wir möchten Sie deshalb bitten, zu einer Besichtigung ein gültiges Ausweisdokument mitzubringen. Bei Firmen und juristischen Personen ist ein Handelsregisterauszug notwendig. Wir danken Ihnen für Ihr Verständnis und sichern Ihnen selbstverständlich einen diskreten Umgang mit Ihren Daten zu. Für Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

# Energie

Energieausweis: Energiebedarfsausweis Wesentliche Energieträger: OEL Endenergiebedarf: 195.1 kWh(m²\*a) Energieverbrauch für Warmwasser enthalten Energieeffizienzklasse: F Gültig bis: 20.06.2029 Heizungsart: Zentralheizung Wesentliche Energieträger: Öl

Anbieter-Objekt-ID: 350748