*Villa mit grenzenlosen Möglichkeiten*

# Objektbeschreibung
Gediegenes Understatement - diese Villa mit Einliegerwohnung auf einem ca. 1020 m² großen Grundstück in ruhiger, bevorzugter Hanglage am Kobelhang eignet sich für 2 Familien und als Büro - Wohnen und Arbeiten unter einem Dach. Die 12 Zimmer verteilen sich auf 3 Etagen. Sehr helle Wohnräume sind durch L-förmigen Baukörper und eine Vielzahl von großzügigen Dachgauben gegeben. Der gepflegte Privatgarten mit über 500 m² und einer Poolanlage (2018) bietet einen schönen und weiten Blick ins Schmuttertal. Eine Doppelgarage sowie die vollständig überdachte Einfahrt mit Vorplatz bietet zusätzlich 3 Stellplätze im Freien.

Die Aufteilung des Wohngebäudes für 2 Parteien ist möglich.

Die Immobilie wird nach Vereinbarung bezugsfrei.

# Ausstattung
Erdgeschoss:
- großzügige Diele mit Garderobe und Fußbodenheizung
- 4 große Zimmer
- 1 Gäste-WC
- Wohn-/Esszimmer ca. 68 m²
- Panoramafenster
- Fußbodenheizung, Energieträger: Öl
- Holz-Wendeltreppe ins UG
- Küche, Bodenfliesen in Natursteinoptik,
- 1 Badezimmer mit Dusche, Badewanne, 2 Waschbecken, mit Verbindungstür zum Schlafzimmer
- separates WC
- alle Räume mit doppelt isolierverglasten Fenstern und Rollläden, elektrisch sowie mechanisch

Obergeschoss:
- weiter, heller Flur mit Einbaumöbeln
- 3 Zimmer, 2 davon mit großen Dachgauben
- Kunststoff- und Holzfenster weiß
- Rollläden solarbetrieben und funkgesteuert sowie mechanisch
- 1 Badezimmer mit neuem Dachflächenfenster 2017, Dusche, Doppelwaschbecken, WC
- großzügiger, lichtdurchfluteter Wohn-Flur mit Dachflächenfenstern und Einbauschränken
- Anbau Balkon möglich

Einliegerwohnung:
- 2 helle Zimmer, Wohn- und Schlafzimmer, mit großen Dachgauben
- 1 Küche mit Einbauküche, große Dachgaube und Fliesenboden
- 1 Badezimmer mit Dusche, Badewanne, Waschbecken, Fenster
- Gäste-WC

Dach:
- stabile Zugleiter ins Dach
- Dachdeckung mit Tonschindeln
- Dachbodendämmung - 2009
- Dachausbau möglich

Untergeschoss:
- 3 helle Zimmer: 1 großes Arbeitszimmer mit Panoramafenstern, ca. 43 m² mit Fußbodenheizung und
Zugang zum Garten, 1 weiteres Arbeitszimmer, 1 Schlafzimmer
- 1 Hauswirtschaftsraum mit Waschmaschinenanschluss und Waschbecken
- alle Räume mit Heizung, Fenster teilweise vergittert und Rollläden
- 1 Badezimmer mit Dusche, Waschbecken, WC
- 1 Abstellraum
- 1 Vorratsraum
- 1 Heizungs- und Technikraum
- separater Eingang möglich für z.B. Büronutzung
- Heizung: Zentrale Ölheizung von Viessmann, BEA 35 Vitola-biferral-e
(Einbaujahr 1990, Brenner von M.A.N., Typ: RE 1.4.5, Einbaujahr 1997, gewartet, Energieausweis n. B. 181,6 kWh/(m2 x a) F)

Außenanlagen:
- Doppelgarage beheizbar, mit funkgesteuertem Tor und überdachtem Vorplatz mit 3 Stellplätzen
- gartenseitiger großer Abstellraum
- Poolanlage: Baujahr 2018, achteckig ca. 8 m x 4,85 m x 1,46 m, neu gewartet
- West-Terrasse EG mit weit schwingender Treppe zur unteren Terrasse

# Weitere Angaben
Garagen/Stellplätze: 5
Verfügbar ab: 31.07.2024
Objektzustand: gepflegt
Qualität der Ausstattung: Gehoben
Bodenbelag: Fliesen, Parkett, Teppich, Terrakotta

Käuferprovision: 2,38 % inkl. MwSt.

Gesamtfläche: ca. 574 m²
Grundstücksfläche: ca. 1020 m²
Kellerfläche: ca. 54 m²

# Lagebeschreibung
Der Kobel zwischen Steppach und Westheim ist mit seinen exklusiven Immobilien und großzügigen Grundstücken ein erstklassiges und beliebtes Wohngebiet. Das Anwesen befindet sich in unmittelbarer Nähe zur Universitätsklinik Augsburg. Der geplante Neubau der Uniklinik wird von wirtschaftlicher und infrastruktureller Bedeutung für Westheim und Neusäß sein.

Das Anwesen befindet sich fußläufig ca. 3 Min. vom Westheimer Bahnhof entfernt. Der Bahnhof sichert eine schnelle Verbindung ins Schulzentrum Neusäß, nach Augsburg, Ulm, München, Berlin, Paris. Über die B17 sind Sie ebenfalls schnell in Richtung A8 nach München, Stuttgart oder Landsberg. Neusäß verfügt über eine eigene Autobahnanschlussstelle und eines der größten Schulzentren mit allen Schultypen im westlichen Landkreis.

# Sonstiges
Für die Richtigkeit der Angaben wird keine Garantie übernommen. Originalpläne erhalten Sie nach Kontaktaufnahme, Termine vereinbaren wir individuell und persönlich mit Ihnen. Bitte fordern Sie unser ausführliches Exposé an. Eine Hausführung via FaceTime oder WhatsApp ist bei weiten Entfernungen zu Ihrem Wohnort möglich.

Um eine schnelle Bearbeitung zu gewährleisten, bitten wir Sie, uns Ihre Kontaktdaten mit vollständiger Adresse, E-Mail und Telefonnummer zu übermitteln.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Wir vermitteln - mit Sicherheit.

# Energie
Energieausweis: Energiebedarfsausweis
Wesentliche Energieträger: Öl
Endenergiebedarf: 181,6 kWh(m²*a)
Energieeffizienzklasse: F
Ausstellungsdatum: 02.03.2023
Gültig bis: 01.03.2033 00:00:00
Baujahr (gemäß Energieausweis): 1977
Heizungsart: Fußbodenheizung, Zentralheizung
Wesentliche Energieträger: Öl

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